21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

“这一波，深圳售数真的楼市量超和之前不一样。我们深圳放开限购这几天，国庆高走福建某某车业制造厂整个深圳区域每天都有五六十套的开局成交，之前每周到周末也就十几套。有项客户的目销信心回来了不少。”新政放开后，百套深圳一家本土房企的深圳售数营销负责人告诉21世纪经济报道记者。

9月29日，楼市量超上海、国庆高走广州与深圳三座一线城市同日发布重磅楼市政策再度松绑限购。开局

当日，有项深圳市住建局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的目销通知》（以下简称“深六条”），从限购、百套限售、深圳售数限价、税费、信贷、供应等方面优化房地产政策。

此次调整的主要措施包括：非深户核心区购房需缴纳1年社保、非核心区取消限购；取消限售、福建某某车业制造厂限价；增值税免征年限由5年调整到2年；首套房首付比例15%、二套房首付比例20%等。

叠加资本市场飘红的情绪，楼市似乎一夕之间情绪扭转。深圳，作为房地产市场投资需求相对活跃的一线城市，率先感受到了火热的气氛。

深圳一售楼处有大量客户来看房 图源：金羊网

在接受21世纪经济报道记者采访的多名房企、中介人士看来，此次深圳虽然还未全域放开限购，但已经足以调动一波需求入市。

虽然如此，市场仍普遍认为，“企稳”仍是当前的主基调。成交量即便往上走，价格也仍将保持稳定。

这种判断也并非没有现实依据。深圳此次同时解除了限售政策，随之而来是二手房挂牌量陡增，库存量也因此推高，二手房的买卖双方博弈，也将持续。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦就认为，深圳房地产下半场正式拉开序幕，历时几年的房地产调整周期告一段落，接下来将迎来新一轮的上升周期。上升周期不会很猛，而是慢慢往上走。

成交激增

虽然是一线城市，但深圳楼市今年下半年的走势一直低迷，库存量也居高不下。

根据中原地产监测的官方数据显示，今年9月、深圳新房市场总成交2343套，环比下降18%，其中住宅成交1686套，环比下降34%；二手房总成交3986套，环比下降13%，一手住宅连降三个月，二手住宅也连续下降两个月。

在此背景下，深圳楼市的库存量居高不下。中原地产的数据显示，截至9月底，深圳新房可售套数7.75万套、可售面积812万平方米，总去化周期高达27个月；其中住宅新房去化周期为20.8个月。

9月29日的政策，犹如平地一声雷，刺激深圳楼市陡然走高。据深圳中原研究中心，10月1日到3日，深圳二手房成交同比增长233%，一手房成交同比增长569%。

“这几天真的挺疯狂的，都招待不过来，客户都自己去看样板间了。”10月1日，在福田梅林的京基宸悦府，一位销售人员表示。

这并不是孤例。位于非限购区龙华区的华润紫云府销售人员表示，这几天线上咨询明显多了，客户的信心有明显的好转。“有些客户之前来了解过项目，但是有点犹豫，新政一出来定金马上就下了，怕选不到好楼层。”

10月3日，卓越地产的一位销售人士对21世纪经济报道记者展示了内部销控群的信息显示，卓越地产深圳区域成交持续火热，其中位于龙华的卓越珺奕府几乎每小时都有成交信息，“卖得真的很好。”

还有一个典型的变化是，新政之后，深圳的楼盘有不少操着外地口音的潜在购房者看房。上述卓越地产销售人士表示，其所在项目不乏上海、湖南、江西、青海等外地客户。一家龙头房企的深圳区域营销部人士也向21世纪经济报道记者确认，“这几天有一些外地客户，吉林的、山西的都有。”

一手房销售转好，房企喜报连连，据21世纪经济报道记者了解，截至10月4日，华润置地深圳公司认购金额破10亿元；龙华区宏发悦见和府国庆前两日成交量共62套。

卓越珺奕府项目则在新政发布后36小时内销售数量超百套；国庆至今，这一项目也维持着每日近50套的销量。

即便是限购区域，部分楼盘也有不错表现。其中位于南山的金众云山海也因其价格具有吸引力录得较好成交，据金众地产发布的数据，在新政后，金众云山海日均都有35套左右的成交量，截至10月4日，成交量为13亿元。

成色待考

由于此次新政是一线城市同时发布，市场的情绪酝酿非常到位，房企的情绪偏向乐观。在此背景下，部分房企开始有取消折扣的计划。

上述深圳本土房企的营销部人士指出，“我们预判这次的政策和之前的都有些不一样，市场会暖起来的。所以这次我们的策略也不同，之前是尽可能给到折扣收割一波，但这次我们虽然没有涨价但是往回收了一些折扣。”

不过，进入10月3日、4日，市场的热度似乎有所回收。

一位深圳中型房企总部的人士告诉21世纪经济报道记者，“新政出来后，1日、2日我们整个深圳都卖了50多套，我还觉得挺乐观的。但是这两天数据下来了一些，3日30多套，4日20多套，所以整个假期的走势现在就不太好说了。要有一段时间的数据才可以判断行情。”

还有一个信号是，深圳当前的楼市冷热不均的现象仍然存在。“这几天观察下来，非限购区域中龙岗、坪山的成交还是不如龙华和宝安。另外这次对刚需盘的刺激非常明显，很多总价较低的楼盘走量会比较快。”上述龙头房企的人士表示。

在此期间，二手房挂牌量的陡增也加剧了买卖双方的博弈。

据贝壳发布的数据，9月30日深圳新政发布次日，二手房新增挂牌量超过2900套；10月1日，深圳二手房新增挂牌量也有880套，此后每天也在600套上下。其中最典型的是华润城润玺，作为曾经深圳的网红盘，新政后5日在贝壳平台上的新增挂牌量就有过40套。

深圳中原研究中心的数据则显示，新政后（9月30日-10月3日），深圳二手挂牌房源新增10%，其中涨价房源占比4.5% ，降价房源占比4.7%。

一位深圳南山区二手房的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后虽然每天都有开单，但其实都要返佣，还是很卷。现在的客户也基本都是刚需客，基本没有投资客了。持币观望的刚需客是在选择符合期望的入市机会，但现在的情况刺激不了大量的客户买房。”

不过，整体来看，此次政策仍有望让深圳楼市企稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“今年以来，深圳二手房价在一线城市中跌幅居前，此次大尺度祭出限购松动、限贷调整、税费调整等政策，结合国家的强力部署，将产生极大的降门槛、降成本、提预期效应，对于今年深圳房价持续的下跌趋势也有较强的托举效果。”